19. 8. 2010
O výhodných investicích a budoucích nářcích
V posledních letech na Pankrácké pláni v Praze vyrostlo obchodní centrum, nové administrativní budovy a také jedna obytná. Staré věžáky byly zrekonstruovány. „Pražský Manhattan“, jak se budoucí podobě Pankráce přezdívá, rychle expanduje. Nutno říci, že na úkor zdejších obyvatel i celkové podoby Prahy.
Osmého dubna tohoto roku byla na pražské Pankrácké
pláni zahájena stavba výškové budovy, která má vyplnit prostranství
mezí hotelem Panorama a bývalým Československým rozhlasem. Jedná se
o „véčko“ City Epoque od developerské společnosti ECM, které by mělo
pojmout na 130 luxusních bytů, v ceně až 30 milionů korun za jeden,
a bazén s fitness pro obyvatele. „City Epoque splňuje všechny požadavky
na komfortní a luxusní bydlení v dosahu historického centra Prahy pro
úspěšného metropolitního člověka,“ píše se na webových stránkách ECM.
Kolem tohoto projektu, stejně jako kolem celkové výstavby na Pankrácké
pláni, se to však hemží spory, v nichž stojí proti sobě zájem výhodně
investovat se zájmem smysluplně nebo aspoň neškodlivě dotvářet tuto
část Prahy.
Zuby na obzoru
Výška
City Epoque bude 104 metrů, což zaručí, že se budova zařadí mezi hradbu
pankráckých výškových budov, viditelnou z rampy Pražského hradu.
Vizuální dopad stojících budov ale nezmírní, naopak podtrhne
problematičnost těchto staveb vzhledem k panoramatu. Na tom se shodlo
UNESCO, ICOMOS (Mezinárodní rada pro památky a sídla), Národní
památkový ústav i architekt Tančícího domu Vlado Milunić, který záměr
dlouhodobě kritizuje. „Aplikace historicky vyzkoušeného principu
souvislé zástavby, ze které vyčnívají věže, by k třem stávajícím
výškovým budovám na Pankráci vytvořila souvislou podnož nestejné výšky
mezi 1/3 a 2/3, která by budovy navzájem svázala a jejich nevhodnou
výšku na pražském horizontu opticky redukovala,“ říká Milunić. Také
Výbor pro světové dědictví UNESCO se na jednání na jaře 2008 usnesl na
doporučení snížit plánovanou zástavbu na 60–70 metrů, což je střední
hodnota mezi nejnižšími a nejvyššími stavbami v lokalitě. Odtud panika
kolem vyškrtnutí ze seznamu UNESCO. Usnesení Výboru není vymahatelné,
ale při jeho nedodržení hrozí zařazení Prahy na seznam ohrožených
památek a právě i možné vyřazení.
Posvěcení
projektu ve stávající podobě poskytly ministerstvo kultury (které
původně projekt zamítlo) i odbor kultury, památkové péče a cestovního
ruchu Magistrátu hl. m. Prahy, který vede Jan Kněžínek. Ten na
památkářské námitky reaguje: „Nechápu, proč se dopad výškových budov na
památkovou rezervaci musí hodnotit z kopce a ne třeba z Karlova mostu
jako v případě Londýna při posuzování ,Okurky‘ Normana Fostera.“ Jeho
stanovisko je doplnit pankrácké „zuby“ dalšími výškovými budovami,
které utvoří jakousi skupinu. Uzavírá: „Když se děje něco nového kolem
nás, lidé mají obavy. Ale nakonec budou spokojení, všechno bude nové,
čisté.“
Kam kráčíš, Pankráci?
Bytový
dům City Epoque není oddělitelný od celkové koncepce, či spíše
nekoncepce, zastavování Pankrácké pláně. V posledních letech zde
vyrostlo obchodní centrum Arkády Pankrác, administrativní budova
Gemini, jízlivě místními překřtěná na věznici parmskou, bytový dům
společnosti Hochtief za Centrálním parkem, u místních znám jako „dům
s ďourou“. V procesu schvalování se v současné chvíli nacházejí tři
budovy plánované v blízkosti Severojižní magistrály: Administrativní
centrum Pankrác („jitrnice“) a Administrativní centrum Reitknechtka
a budova Beryl. Mimo to také rozšíření obchodního domu Bauhaus a dvě
administrativní desetipodlažní věže u historické Kotěrovy vodárny.
V oblasti by se mělo postavit ještě asi dalších jedenáct budov
podobného rázu.
Tato výstavba však nepřináší
lokalitě urbanistické a funkční završení, ale pouhé komerční využití
dohnané do zbytnělé, do sebe zahleděné karikatury. „V obchodním centru
Arkády Pankrác mezi luxusními obchody, nabízejícími oblečení v řádu
tisíců a desetitisíců korun, chybí například kopírka, čistírna, opravna
obuvi, galanterie, kluby pro mladé a pro seniory, to znamená služby,
které by byly pro obyvatele okolních domů užitečné a které dle
původního návrhu pankráckých sídlišť v tomto prostoru měly být,“ říká
Marie Janoušková z občanského sdružení Občanská iniciativa Pankráce,
která dění na Pankrácké pláni sleduje od počátku devadesátých let.
Výstavba
kanceláří, luxusních bytů a obchodního centra s drahými obchody má
patrně souvislost i s plánovaným zásahem do Centrálního parku, jedné
z mála zelených ploch v okolí, které slouží obyvatelům okolních
paneláků. Park měl být napříč rozdělen 500 metrů dlouhou inline dráhou,
která by byla obklopena umělou skálou. I když nakonec zastupitelstvo
upustilo od tohoto projektu za 33 milionů korun a spokojí se „jen“
s kácením stromů a výstavbou hřiště navrženého Bořkem Šípkem, je
z tohoto plánu vidět, na čí výhled a životní styl je radnicí brán
zřetel.
Lukrativní pozemky bez regulace
Přitom
mohlo všechno vypadat velmi odlišně. V roce 1997 vypadalo velmi reálně,
že vznikne regulační plán pro území Pankrácké pláně. Došlo se
k architektonické soutěži na zástavbu území a k připomínkování
regulačního plánu veřejností. Moci na radnici se však chopila ODS,
která tento záměr ihned opustila. „Pan Zdeněk Kovářík, radní
Zastupitelstva hl. m. Prahy z ODS, to v té době považoval, jak se sám
vyjádřil, za svůj velký úspěch. Podle občanských sdružení je však toto
rozhodnutí největší zkázou Pankrácké pláně,“ říká Janoušková.
V roce
2000 se objevil návrh zástavby Pankrácké pláně vypracovaný pro ECM
architektonickým ateliérem Richard Meier & Partners, který počítal
se 160metrovými budovami, tj. o více než padesát metrů vyššími, než je
bývalý Československý rozhlas, dnes City Tower. Takzvaný Masterplan byl
jasně odmítnut památkovými institucemi především kvůli těmto vysokým
stavbám. I když se v detailech změnil (plánované výškové budovy se
snížily), dá se říci, že se podle této architektonicko-urbanistické
studie od té doby staví.
Koncepce pocházející
z roku 2000 dostala poprvé rozměr reálnosti ve chvíli, kdy se magistrát
rozhodl na Pankrácké pláni prodat klíčové pozemky, a to právě
developerským společnostem. Občanské iniciativy se už tehdy obávaly, že
se tím zpečetí výstavba administrativních a obchodních center a nedojde
ke komplexnímu dopravnímu řešení (uvažovalo se i o zřízení pěší zóny
v centrální části pláně, v takzvaném Pentagonu), k výsadbě další zeleně
a vytvoření funkčního zázemí okolních sídlišť. „Na Pankrácké pláni,
konkrétně v oblasti ,Pentagonu‘, mělo vzniknout centrální náměstí,
které městská část postrádá. Uvažovalo se i o přestěhování radnice
sem,“ říká Martin Skalský ze sdružení Arnika, které se v celé kauze
také angažovalo. „Byla tu snaha tlačit na magistrát, aby neprodával
pozemky, které byly svou polohou klíčové,“ doplňuje Skalský. V letech
2003 a 2004 však k prodeji došlo, za velmi vstřícnou cenu necelých 56
milionů korun (viz Válka o Pankráckou pláň, A2 č. 8/2006).
Zákon nezákon, stavět se bude!
Magistrát
ani městská část navíc neformulovaly jakákoliv regulativa pro výstavbu
na Pankráci. Otevřely tak neomezené možnosti exploatace území
developery, pro které je samozřejmě nejlepší využití to
nejintenzivnější. A tak prošlo umístění staveb do územního plánu, za
což má mimo jiné zodpovědnost pan Kovářík jako předseda komise územního
plánu. „Městská část není nositelem územního plánu. Vyjadřuje se pouze
komisemi k jednotlivým projektům. Rovněž by radnice neměla vynášet
soudy z hlediska kvality architektury a urbanismu. Měla by především
řídit, spravovat, případně vydávat regulativa,“ sdělil nám telefonicky
Kovářík. Podle Petra Kužvarta z Ateliéru pro životní prostředí, který
se rovněž na Pankráci angažuje, územní plán schvaluje právě městské
zastupitelstvo: „Co neprojde na úrovni městské části, neprojde na
magistrátu. Městská část určuje, co se bude dít s pozemky v jejím
obvodu.“
Developerské společnosti získaly nakonec
i stavební povolení, neboť jimi plánované stavby prošly EIA
(Environmental Impact Assessmen), zákonným procesem posuzování vlivů na
životní prostředí. „Bylo to možné jenom díky tomu, že se posuzovaly jen
dopady jednotlivých staveb, ale nikdy širší územní vztahy. Takže se
například posuzoval dopad dopravní obslužnosti jen jedné stavby, který
nebyl tak výrazný. Zjištění současného stavu dopravy zadali developeři
ke zjištění soukromým firmám, které měřily například intenzitu dopravy
v ulici Hvězdova v lednu, kdy prokazatelně kvůli sněhu a náledí nebylo
skoro možné autem vyjet,“ říká Janoušková, která spolu s dalšími
občanskými sdruženími kritizuje nárůst emisní a hlukové zátěže na
Pankráci v důsledku nových staveb, jejichž hodnoty jsou tam už dnes
často překračovány.
Developerské společnosti
zkoušely obejít standardní řízení, aby dosáhly svého, vícekrát.
„Věděly, že co se týče budovy ,véčka‘, nebude to se stavebním řízením
tak jednoduché. Najaly si tedy autorizovaného stavebního inspektora,
který jim vydal certifikát jako souhlasné vyjádření ke stavbě. Tak
vlastně nezákonně obešly vypořádání připomínek dalších účastníků
řízení,“ poznamenává Petr Kužvart a dodává: „Developeři si vlastně
koupili povolení ke stavbě v té podobě, jaká jim nejlépe vyhovuje.“
Nesedět s rukama v klíně
Co
dělat, když se o názor svých obyvatel nezajímá a jejich zájem nehájí
ani místní radnice, ani magistrát? Občanská sdružení podala několik
žalob, některé soudní spory stále nebyly rozhodnuty, už se ale začalo
stavět. Vítězstvím iniciativ bylo anulování územního rozhodnutí na Dopravní řešení Pankrácké pláně,
které ale bylo zrušeno Nejvyšším správním soudem až ve chvíli, kdy bylo
vše postaveno a skoro vše zkolaudováno. Jedinou skutečně účinnou cestu
zmaření podobných záměrů vidí sdružení v angažovanosti místních
obyvatel. „Není problém ovlivnit podobu nějaké stavby. Je to vidět na
Kaplického návrhu knihovny – když se chce, lze ovlivnit projekt během
velmi krátké doby. V případě podobném Pankráci by bylo například možné
prohlásit vypracovanou urbanistickou studii za závaznou,“ říká Skalský.
Podle
ankety v šesti tisících domácnostech, kterou připravila paní Janoušková
se svým sdružením v roce 1992, místní lidé mrakodrapy nechtějí. Mínění
podle pozdějších průřezových průzkumů zůstává stejné. Na Pankrácké
pláni se patrně nedalo vyhnout zástavbě jako takové, ale bylo možné
postavit tam něco, co by mělo smysl pro stávající okolí, nejen pro
byznys.
Čí bude vítězství?
Mrakodrapy
na Pankráci, třebaže jsou nesouměřitelné s americkými či asijskými
a koneckonců i západoevropskými, jsou pro Prahu nebezpečné. I kdyby se
nakonec realizovalo „jen“ takzvané véčko. V něm už ECM prodala několik
luxusních bytů, takže nevadí ani to, že vyvstal spor, čí je vlastně
pozemek pod ním. Nebezpečné je, že se tato výšková budova v ochranném
pásmu pražské památkové rezervace stane precedentem pro výškové stavby
zamýšlené v Holešovicích, Modřanech, na Nákladovém nádraží Žižkov. Jak
potvrzuje Skalský z Arniky, je možné, že developeři čekají, jak dopadne
výstavba na Pankráci, aby pak měli zaručenu průchodnost vlastního
projektu s tím, že v případě nesouhlasu ze strany města se nebudou
váhat soudit o náhradu škody.
Dalším ohrožením je
vyčkávání ze strany UNESCO, které v poslední době odmítlo zapsat
několik českých měst do seznamu světového dědictví. Památkáři mají za
to, že UNESCO čeká, jak dopadne výstavba na Pankráci, aby bylo jasné,
zda je v České republice garance ochrany toho, co se na Seznam zapíše.
Stojící
mrakodrapy na Pankrácké pláni jsou vzkazem z dob minulých – vztyčené
prostředníčky, kterými mocní minulé éry ukázali, co si o občanech
metropole myslí. Developeři je zrekonstruovali, a co víc, chtějí
postavit další pomník – V jako „victory“ svým zájmům v hlavním městě,
bez odvolání.
Autorka je spolupracovnice redakce.